AGB zwischen Makler und Kunde
Bitte sehen Sie sich das Objekt zunächst nur von außen an. Innenbesichtigungen werden in Abstimmung mit dem Verkäufer grundsätzlich nur mit unserem zuständigen Verkaufssachbearbeiter durchgeführt. Dieses ist unbedingt zu beachten.
1 Weitergabeverbot
Sämtliche Informationen einschließlich der Objektnachweise des Maklers sind ausdrücklich für den Kunden bestimmt. Diesem ist es ausdrücklich untersagt, die Objektnachweise und Objektinformationen ohne ausdrückliche Zustimmung des Maklers, die zuvor schriftlich erteilt werden muss, an Dritte weiter zu geben. Verstößt ein Kunde gegen diese Verpflichtung und schließt der Dritte oder andere Personen, an die der Dritte seinerseits die Informationen weitergegeben hat, den Hauptvertrag ab, so ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die mit ihm vereinbarte Provision zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten.
2 Informationspflicht
Der Auftraggeber (Eigentümer) wird verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages unter Angabe des Namens und der Anschrift des vorgesehenen Vertragspartners bei dem Makler rückzufragen, ob die Zuführung des vorgesehenen Vertragspartners durch dessen Tätigkeit veranlasst wurde. Der Auftraggeber erteilt hiermit dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch, in behördliche Akten, insbesondere Bauakten sowie alle Informations- und Einsichtsrechte gegenüber des WEG-VERWALTERS, wie sie dem Auftraggeber als Wohnungseigentümer zustehen.
3 Doppeltätigkeit
Der Makler darf sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig werden.
4 Eigentümerangaben
Der Makler weist darauf hin, daß die von ihm weitergegebenen Objektinformationen vom Verkäufer bzw. von einem vom Verkäufer beauftragten Dritten stammen und von ihm, dem Makler, auf ihre Richtigkeit nicht überprüft worden sind. Es ist Sache des Kunden, diese Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler, der diese Informationen nur weitergibt, übernimmt für die Richtigkeit keinerlei Haftung.
5 Ersatz- und Folgegeschäfte
Eine Honorarpflicht des Auftraggebers gemäß unseren vereinbarten Provisionssätzen besteht auch bei einem Ersatzgeschäft. Ein solches liegt z. B. vor, wenn der Auftraggeber im Zusammenhang mit der vom Makler entfalteten Tätigkeit von seinem potenziellen und vom Makler nachgewiesenen Hauptvertragspartner eine andere Gelegenheit zum Hauptvertragsabschluss erfährt oder über die nachgewiesene Gelegenheit mit dem Rechtsnachfolger des potenziellen Hauptvertragspartners den Hauptvertrag abschließt oder das nachgewiesene Objekt käuflich erwirbt, anstatt es zu mieten, zu pachten bzw. umgekehrt. Um die Provisionspflicht bei Ersatzgeschäften auszulösen, ist es nicht erforderlich, daß das provisionspflichtige Geschäft mit dem ursprünglich vorgesehenen wirtschaftlich gleichwertig im Sinne der von der Rechtssprechung zum Begriff der wirtschaftlichen Identität entwickelten Voraussetzungen sein muss.
6 Aufwendungsersatz
Der Kunde ist verpflichtet, dem Makler die in Erfüllung des Auftrages entstandenen, nachzuweisenden Aufwendungen (z.B. Telefonkosten, Verkaufsanzeigen, Internetauftritt, Portokosten, Objektbesichtigungen und Fahrtkosten) zu erstatten, wenn ein Vertragsabschluss nicht zustande kommt.
7 Haftungsbegrenzung
Die Haftung des Maklers wird auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten begrenzt, soweit der Kunde durch das Verhalten des Maklers keinen Körperschaden erleidet oder sein Leben verliert. Die Angebote der Maklerfirma beruhen auf Angaben der Auftraggeber. Die Maklerfirma ist nicht verpflichtet Erkundigungen über die Richtigkeit der Angaben einzuziehen. Bei aller Sorgfalt können wir keine Gewähr dafür übernehmen, dass die Angebotsangaben richtig sind und das Objekt im Augenblick des Zugangs der Offerte noch verfügbar ist.
8 Verjährung
Die Verjährungsfrist für alle Schadensersatzansprüche des Kunden gegen den Makler beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die die Schadensersatzverpflichtung auslösende Handlung begangen worden ist. Sollten die gesetzlichen Verjährungsregelungen im Einzelfall für den Makler zu einer kürzeren Verjährung führen, gelten diese.
9 Gerichtsstand
Sind Makler und Kunde Vollkaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuches, so ist als Erfüllungsort für alle aus dem Vertragsverhältnis herrührenden Verpflichtungen und Ansprüche und als Gerichtsstand der Firmensitz des Maklers vereinbart.
10 Salvatorische Klausel
Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so soll die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies gilt auch, wenn innerhalb einer Regelung ein Teil unwirksam ist, ein anderer Teil aber wirksam. Die jeweils unwirksame Bestimmung soll zwischen den Parteien durch eine Regelung ersetzt werden, die den wirtschaftlichen Interessen der Vertragsparteien am nächsten kommt und im übrigen den vertraglichen Vereinbarungen nicht zuwider läuft.
11 Gebührenordnung
Sofern keine andere Provision im Angebot gefordert oder schriftlich vereinbart wird, betragen die Maklergebühren wie nachstehend aufgeführt. Maklergebühren sind vom Gesamtinhalt der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlen. Die Maklerfirma ist nicht zur Vermittlung verpflichtet, sondern es genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluß. Nachstehende Gebühren sind als Nettobeträge anzusehen, denen die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzuzurechnen ist. Bei Nachweis zur Vermittlung von Haus- und Grundbesitz sind von Käufer in der Regel je 7,14% (Hamburg) des Kaufpreises zu zahlen, fällig und zahlbar nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages.
Bei Nachweis einer Vermietung oder Verpachtung ist in der Regel eine Vermittlungsprovision in Höhe von zwei Monatskaltmieten nach Mietvertragsabschluss fällig, zahlbar vom jeweiligen Besteller. Bei Darlehensbeschaffung sind in der Regel 1% der Darlehenssumme an uns zu zahlen, fällig und zahlbar nach erfolgter Darlehenszusage durch den Gläubiger. Bei Nachweis von Geschäftsexistenzen sind die unter b) genannte Gebühren für die Anmietung sowie 6% des Kaufpreises für Inventar- und Warenübernahme und Abstandssumme vom Geschäftsübernehmenden zahlbar. Für die Begründung eines Ankaufrechtes oder Vorkaufsrechtes sind von dem hierdurch Begünstigten 1% des Kaufwertes als Nachweisprovision zu zahlen. Steht die Höhe des Kaufwertes nicht fest, so ist zumindest der 14-fache Jahresmietwert als Kaufwert zugrunde zu legen. Für den Nachweis eines Objektes, welches sich in einem Zwangsversteigerungsverfahren befindet, sind vom Ersteher 3% bei Zuschlag zu zahlen. Vom Eigentümer bzw. Auftraggeber 3% bei Abschluss eines Bietungsabkommens bzw., wenn kein Bietungsabkommen geschlossen wird, bei Versteigerungszuschlag. Für den Nachweis eines Erbbaurechtsvertrages sind je 3% des Grundstückswertes von Erbbauberechtigten und Erbbauverpflichteten zu zahlen. Für die Ermittlung des Grundstückwertes ist davon auszugehen, dass die jährlich zu zahlende Erbpacht gleich 6% des Grundstückwertes ist.
Für den Nachweis zur Vermittlung von Lieferrechten (Bier-, AfG-, Automaten-Verträge oder ähnliches) 3 Monatsmieten bezogen auf das Gewerbeobjekt.
12 Fällige Provision
Fällige Provisionsbeträge, die noch nicht an die Maklerfirma entrichtet sind, sind von der Fälligkeit ab mit 1% monatlich zu verzinsen.
13. Auftragserteilung für den Dritten
Wer für einen Dritten einen Maklerauftrag erteilt, wird persönlich provisionspflichtig, wenn die Maklergebühren von dem Dritten aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht gezahlt wird.
14. Provisionsanspruch bei Nichterfüllung
Der Gebührenanspruch entfällt nicht, wenn der abgeschlossene Vertrag später rückgängig gemacht wird (Aufhebung, Auflösung, Rücktritt), infolge Verschuldens eines der beiden Vertragspartner durch Aufhebung hinfällig wird oder sich aus einem Grund als rechtsungültig erweist, den einer der Vertragspartner zu vertreten hat.
15. Tätigkeit für den anderen Vertragspartner
Unbeschadet dessen, dass der Auftraggeber der von ihm beauftragten Maklerfirma bei Zustandekommen eines Vertrages eine Provision zu entrichten hat, kann die Maklerfirma auch für den Vertragspartner des Auftraggebers eine Tätigkeit entfalten und mit ihm eine Provision vereinbaren.
16. Andere Immobiliengeschäfte
Andere Immobiliengeschäfte mit nachgewiesenen Vertragspartner binnen 36 Monaten sind ebenfalls gebührenpflichtig.
17. Provisionspflicht bei bekannten Objekten
Eine von der Maklerfirma mitgeteilte Gelegenheit zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes wird als bisher unbekannt anerkannt, wenn nicht sofort ein schriftlicher Widerspruch erfolgt und gleichzeitig nachgewiesen wird, woher die Kenntnis stammt.
18. Verjährungsfrist
Wird ein provisionsfähiger Abschluss nicht mitgeteilt, dann beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich des Provisionsanspruches erst mit dem Ablauf des Jahres zu laufen, in dem vor dem Abschluss Kenntnis erhalten wird. Dies gilt auch dann, wenn irrtümlich der Abschluss nicht provisionspflichtig gehalten wurde.
19. Ersatzgeschäft
Wenn anstelle des erteilten Auftrages ein anderes Rechtsgeschäft abgeschlossen wird (z.B. wenn anstelle der Vermietung usw., der
Kauf, die Einräumung eines Vorkaufs- oder Erbbaurechts, die Übertragung des Verfügungsrechts über ein Grundstück in einer wie immer gearteten Rechtsform usw. vereinbart wird), dann wird die Maklergebühr in der für das betreffende Rechtsgeschäft üblichen Höhe fällig. Ergeben sich innerhalb von 36 Monaten Abänderungen des geschlossenen Vertrages, so ist die Maklergebühr für das neue Rechtsgeschäft (Kaufvertrag usw.) ebenfalls zu zahlen, wenn sie höher liegt als die Gebühr für den vorher abgeschlossenen Geschäftsvorgang.
210. Indiskretion
Die dem Auftraggeber von der Maklerfirma überreichten Angebote darf dieser nur für sich selbst verwenden. Unbefugte Weitergabe oder indiskrete Behandlung der Angebote und Mitteilungen ziehen Schadensersatz in Höhe der Gesamtprovision nach sich, zumindest 6% der Kaufsumme plus MwSt., wenn kein höherer Schaden nachgewiesen wird.
20. Nebenabreden
Nebenabreden erhalten nur dann Gültigkeit, wenn diese schriftlich bestätigt werden. Die teilweise Unwirksamkeit von Bedingungen berührt die Gültigkeit anderer Bedingungen nicht. Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Hamburg.
Leitfaden für die Erstellung von Individualvereinbarungen
Frei ausgehandelte Verträge, so genannte Individualverträge, haben stets Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Da das Maklervertragsrecht vom Grundsatz der Vertragsfreiheit durchzogen ist, lassen sich durch Individualverträge wirksam alle Vereinbarungen bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit, der Gesetzeswidrigkeit und des Missbrauchs wirksam treffen. Allerdings sind Individualvereinbarungen sehr schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und abzuzeichnen.
Individualvereinbarungen sind sehr schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und abzuzeichnen. Es ist dies der goldene Kompromiss, der auszuhandeln ist. Der Makler hat dabei seinem Kunden alles offen zu legen, was normalerweise ihm die Provision nicht gewährt, die er indes durch Vereinbarung mit seinem Kunden gerne erfolgreich geltend machen möchte. Denn der Makler ist darlegungs- und beweispflichtig für eine individuell ausgehandelte Klausel. Er muss beweisen, daß ein wirkliches Aushandeln der Klausel stattgefunden hat, und dafür steht ihm bestens ein Zeuge bei den Verhandlungen zur Verfügung. Ein solcher Fall möge am Beispiel des Aushandelns eines qualifizierten Makleralleinauftrages dargestellt werden: Der Makler legt seinem Kunden vereinfacht einen Formularvertrag, einen so genannten einfachen Makleralleinauftrag in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen vor und spricht mit ihm die einzelnen Klauseln durch, erläutert ihm diese. Der einfache Makleralleinauftrag untersagt dem Kunden lediglich, während der Laufzeit des Vertrages weitere Makler einzuschalten. Dann erklärt der Makler dem Kunden die qualifizierte Form des Makleralleinauftrages, daß er nämlich bei selbst gefundenen Interessenten des Auftraggebers hinzugezogen werden möchte, die potenziellen Kaufinteressenten an ihn zu verweisen sind, damit er das Geschäft erfolgreich abschließen kann und für den Fall des Verstoßes gegen diese Vereinbarung die im Erfolgsfalle anfallende volle Provision erhält. Diese Individualvereinbarung sollte dem Kunden in einem besonderen Schriftstück ausgehändigt werden, verbunden mit einer Überlegungsfrist von vielleicht 2 Tagen längstens. Zeichnet der Kunde diese Vereinbarung gegen, sollte die Individualvereinbarung einer Überprüfung durch die Gerichte mit einiger Sicherheit standhalten.
Individualvereinbarungen und nicht AGB sind im wesentlichen in folgenden Fällen zu schließen:
1. a) Bei der Vereinbarung eines so genannten qualifizierten Makleralleinauftrages
Der so genannte qualifizierte Makleralleinauftrag schränkt die Freiheit des Maklerkunden insofern und insoweit ein, als daß der Kunde für die Dauer der Laufzeit eines solchen Vertrages weder weitere Makler hinzuziehen darf, noch ihm der Selbstverkauf des Objektes gestattet ist. Die Untersagung des Eigengeschäfts bedeutet, daß während der Laufzeit des qualifizierten Makleralleinauftrages nur der Makler berechtigt ist, das Objekt nachzuweisen und zu vermitteln, der den Vertrag mit dem Kunden geschlossen hat und der Kunde alle Interessenten, die er selbst findet oder die wegen des Objektankaufs an ihn herantreten, an seinen beauftragten Makler zu verweisen, den Makler hinzuzuziehen hat, damit dieser das Geschäft erfolgreich zwischen Verkäufer und Käufer zustande bringt. Verbunden ist dieser Fall in der Regel mit der weiteren
Vereinbarung, daß für den Fall der Verletzung der vereinbarten Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel der Auftraggeber die volle Provision übernimmt.
1. b) Beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung
Zur Provisionssicherung des Maklers im Falle des Objekterwerbs des Kunden im Wege der Zwangsversteigerung ist eine Individualvereinbarung zu treffen. Dies ist deswegen erforderlich, weil das Maklervertragsrecht dem Makler einen Provisionsanspruch für den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 I S. 1 BGB) gewährt, nicht jedoch für den Erwerb des Objekts im Rahmen eines Hoheitsaktes, nämlich des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Daran ändert auch nichts, daß das wirtschaftliche Ergebnis beim Erwerb des Grundstücks gleichermaßen erzielt wird.
1. c) Bei erfolgsunabhängigen Provisionsversprechen
Die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision widerspricht dem Leitbild des Maklervertragrechts. Denn der Maklervertrag setzt einen Maklerkunden voraus, der frei in seinen Entschlüssen ist und der die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen hat, das heißt mit rechtswirksamem Abschluss des Notariatsvertrages. Mit hin kann eine erfolgsunabhängige Provision niemals durch vorformulierte AGBs, sondern stets nur durch Individualvereinbarungen sicher gestellt werden. Hierzu gibt es eine brandneue Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 12.10.2006 zum Aktenzeichen III ZR 331/04, in der der BGH klargestellt hat, daß die Aussage eines Kunden, es werde bei einem Verkauf des Hauses in jedem Falle dem Makler eine Provision gezahlt, ein solches selbständiges erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen darstellen kann, auch wenn der Vertrag letztlich ohne den Makler zustande kommt. Voraussetzung sei, daß der Makler überhaupt etwas getan habe, wie etwa ein Exposee zu erstellen. Nur wenn jegliche Gegenleistung des Maklers fehle, könne ein Schenkungsversprechen vorliegen, das ohne notarielle Beurkundung unwirksam wäre.
1. d) Bei den so genannten Verflechtungstatbeständen
Wenn der Kunde dem Makler eine Provision in Kenntnis von Umständen verspricht, die an sich den Makler hindern, eine Provision zu erheben, dann hat der Kunde die Provision zu bezahlen. Verflechtungsfälle bedingen in der Regel den erfolgreichen Abschluss des Geschäfts, den rechtswirksamen Notariatsvertrag. Sie finden aber ihren Mangel im Ursachenzusammenhang. Denn es handelt sich in der Regel um Vereinbarungen bezüglich der Vergütung, die nach dem Willen der Parteien von einer ursächlichen Tätigkeit des Maklers im Sinne des § 652 I S. 1 („infolge“) unabhängig sein soll. Bei einem derartigen Provisionsversprechen sind dem Kunden die Verpflechtungen des Maklers und die Tatsache, daß der Makler in diesen Fällen keine Provision erhalten kann, bekannt.